Desactualización de tablas catastrales afecta recaudación

GUADALAJARA, JALISCO (14/FEB/2014).- Las tablas de valores catastrales deben equipararse a los precios comerciales. Así lo ordena  la reforma constitucional al Artículo 115 aplicada desde 1999, pero en diversas zonas de la ciudad hay diferencias que se multiplican varias veces a favor de los valores del mercado y esto se traduce en menores ingresos para las arcas municipales.

De acuerdo con las tablas de valores unitarios de terrenos en el Municipio de Guadalajara, en Colinas de San Javier el precio por metro cuadrado se ubica en cuatro mil 821 pesos, pero hay particulares que lo ofertan hasta en 12 mil. En el condominio Los Jales en Zapopan el valor fijado por el Ayuntamiento es por 11 mil pesos y se vende comercialmente hasta en 18 mil.

“Siempre estamos abajo. No podemos convertir las tablas en valor real de inmediato”, explica Saúl Figueroa López, director de Catastro de Guadalajara.

Hay otros factores que disparan los valores comerciales, indica Figueroa López: “Hay zonas en Tetlán a dos mil 500 pesos el metro cuadrado, pero si llega un centro comercial sube a cinco mil pesos comerciales, entonces no podemos subirlas de inmediato. Es paulatino el incremento”.

Las tablas son la base para la recaudación del impuesto predial en los ayuntamientos. Anualmente, los consejos técnicos catastrales municipales, conformados por representantes de la población y autoridades, emiten las recomendaciones para actualizarlas. Esas propuestas técnicas pasan después por las alcaldías y el Gobierno estatal y, finalmente, los diputados las aprueban o las rechazan.

En Guadalajara, el año pasado el Congreso desechó su propuesta de un incremento general de 6.21% en las tablas. “Si no se incrementaron este año, ¿cuánto sería justo que aumentaran el próximo? Sería 8%, sólo para mantener el valor, porque no se está incrementando de acuerdo con la inflación anual de dos años”, indica el funcionario. “No sé qué razones tuvo el Congreso para rechazarlas”.

Ana Patricia Godínez Luna, directora de Catastro en Zapopan, afirma que las tablas del municipio “están muy parejas con los valores comerciales” gracias a la última actualización. Detalla que había zonas donde el valor catastral “estaba muy bajo” y se les incrementó más de 50 por ciento.

“En 280 colonias no hubo aumento. En 307 el incremento fue de 1% a 20%; en 273 colonias de 21% a 50%, y en otras 34 colonias sí tuvieron aumentos de más de 50%”, en zonas como Los Jales, Cañadas IV Sección, Colli Primavera, Centro Sur y El Charco, entre otras. “Hay zonas donde la gente paga su predial al tope y, lo injusto, era que teníamos colonias sin actualizaciones desde hace cinco años”.

En el resto de municipios se aplicó un incremento de 4% en términos generales.

TELÓN DE FONDO
Los mayores y menores incrementos

Sólo 10 municipios del país, de una muestra de 70, consiguieron incrementar la recaudación del impuesto predial entre 2005 y 2009, resultado de su carácter urbano y los altos niveles de desarrollo manufacturero, industrial, comercial y de servicios, evidenció la consultoría Aregional. La lista está integrada por Nuevo Laredo, San Pedro Garza García, Guasave, Celaya, Irapuato, Naucalpan de Juárez, Chihuahua, Reynosa, San Nicolás de los Garza y Salamanca, con aumentos de entre 40% y 49.8 por ciento.

En contraste, 52 ayuntamientos resultaron con una recaudación moderada, de entre 30 y 40% de sus ingresos propios, siendo su principal actividad económica el turismo y los servicios.

Los 10 municipios que resultaron con el indicador por debajo de 20% de los ingresos propios fueron Rosarito, Nogales, Juárez, Tlajomulco de Zúñiga, Tijuana, Gómez Palacio, Bahía de Banderas, Texcoco y García.

De acuerdo con el análisis, aun cuando los indicadores promedio son bajos, en algunos ayuntamientos se han dado esfuerzos importantes en materia de recaudación, “pues en la medida de sus posibilidades pusieron en marcha programas para mejorar y modernizar su captación”.

De acuerdo con sus estimaciones, podrían recaudar hasta 270 mil millones de pesos más.

Precisamente uno de los límites a la recaudación más eficiente del predial radica en los registros catastrales anticuados de los ayuntamientos.

REGISTRO ANUAL
Comparativo de recaudación por predial y cuentas catastrales

Municipio    Ingresos 2013    Cuentas    Promedio por cuenta    Promedio por habitante

Vallarta    204.1 MDP    77,065    2,648.6 pesos    798.3 pesos

Zapopan    684.3 MDP    421,680    1,622.8 pesos    525.3 pesos

Guadalajara    714.6 MDP    455,237    1,569.9 pesos    488.2 pesos

Tonalá    200 MDP    160,815    1,243.6 pesos    386.4 pesos

Tlajomulco    215 MDP    264,579    812.6 pesos    429 pesos

Tlaquepaque    153.1 MDP    229,146    668.4 pesos    238.9 pesos

...

Monterrey    710.3 MDP    227,716    3,119.2 pesos    625.5  pesos

MDP: Millones de pesos.               Fuente: Información entregada por Transparencia.

EL DATO
Rezago

En el comportamiento de la recaudación del impuesto predial entre 2009 y 2012, 34 municipios no lograron abatir la inflación y 91 recaudaron más que el año anterior en Jalisco.

TABLAS CATASTRALES
Comparativo de los valores unitarios de terrenos por metro cuadrado

Zapopan

Valor unitario de terreno por metro cuadrado    2014

(En pesos)

Plaza Corporativa (condominio)    11,000

Los Jales (condominio)    11,000

San Miguel de la Colina (condominio )    8,550

Lomas Habitat Norte (condominio horizontal)    6,300

Centro Sur    6,600

Puerta de Plata    6,600

Villa Coral Condominio Horizontal    6,000

Villa Magna Condominio Horizontal    6,000

Residencial Villa Palma (condominio)    6,000

Cima Real    5,650

Valle Real (condominio)    5,650

Guadalajara

Bertha Cuervo de Jarero    8,000

Comercial abastos    8,000

Residencial del Bosque    6,733

Mercado de Abastos    6,070

Country Club    5,750

Lomas del Country    5,750

Villas de Los Colomos    5,750

Colinas de San Javier    4,821

Circunvalación    4,800

Circunvalación Guevara    4,800

Tlaquepaque*

Real Patria    4,000

Coto Florencia    3,600

Valle del Sur    3,300

Terralta Condominio    3,250

Parques del Bosque    3,100

El Sereno    3,100

Camichines Alborada    3,050

Centro Histórico    3,000

Jardines de la paz    3,000

Hotel y Villas El Tapatío    2,900

* Solo reportó valores 2013.

No respondió por Transparencia los valores 2014.

Tlajomulco

El Manantial    3,400

Condominio Santa Anita    3,150*

Campo Nogal    3,200

Nueva Galicia    3,150

El Palomar C.C. El Cielo    3,000

La Rioja    3,200

Lago Nogal    3,000

La Romana (Provenza)    2,950

Bosques de las Moras    2,750

Del Pilar Residencial    2,750

Hacienda Mirage    2,600

Hacienda Casa Fuerte    2,600

Villa California    2,600

*Valor 2013

Tonalá

No entrega información.

DESPLAZA A GUADALAJARA
Zapopan tiene los terrenos más costosos

Con la última actualización, Zapopan registra los terrenos más caros en la metrópoli por metro cuadro. Los condominios Plaza Corporativa y Los Jales tienen el mayor costo: 11 mil pesos, de acuerdo con las tablas de valores unitarios, mientras San Miguel de la Colina se ubica en ocho mil 550. Estos registros fueron consensuados en el consejo técnico catastral y autorizados por el Congreso del Estado, pero se incrementaron para ser más equitativos con los valores comerciales.

Hasta el año pasado, Guadalajara tenía el mayor costo en el mismo comparativo, con las colonias o fraccionamientos Bertha Cuervo de Jarero y Comercial abastos, cada uno con ocho mil pesos el metro cuadrado.

En Tlaquepaque los terrenos con mayor plusvalía están en Real Patria (cuatro mil el metro cuadrado), Coto Florencia (tres mil 600) y Valle del Sur (tres mil 300). Tlajomulco informa que los valores de terreno más altos están en El Manantial (tres mil 400), Condominio Santa Anita (tres mil 150) y Campo Nogal (tres mil 200).

Al Ayuntamiento de Tonalá también se le requirieron las zonas con mayor costo, pero respondió que “no es posible dar contestación (a la solicitud de información) en los términos solicitados, toda vez que son muy variables los valores de zona y no es posible promediar los costos por metro cuadrado”, explica José Concepción Rodríguez Orozco, director de Catastro.

Si tiene planes de adquirir un terreno en Puerto Vallarta, las tablas de valores catastrales indican que las zonas más caras son: Fraccionamiento Marina Vallarta (tres mil 850 pesos por metro cuadrado), Fraccionamiento Pluvial Vallarta (tres mil 500) y Fraccionamiento Las Moras (tres mil 050).

Las anteriores son las colonias, fraccionamientos o cotos con mayor plusvalía en los respectivos municipios. Para dimensionar esos costos o la calidad de vida en esas zonas, en Tlajomulco, por ejemplo, las zonas más baratas están en El Gallo, donde el metro cuadrado cuesta 160 pesos por terreno. Otros ejemplos son Valle de la Amistad (315), El Capulín (260), Rincón de los Copales (260), Asturias (260), La teja (250), El Mirador (210) y Cruz Vieja (200).

“Nuestra obligación es equiparar el valor catastral con el comercial, pero la actividad inmobiliaria es mucho más dinámica que lo que aprueba el consejo técnico catastral”, explica Saúl Figueroa López, director de Catastro de Guadalajara: “La gente quisiera que no se le incremente, pero la autoridad catastral está revalorizando. No le llegamos a los valores del mercado o comerciales, siempre estamos abajo”.

Ana Patricia Godínez Luna, directora de Catastro de Zapopan, agrega: “En Zapopan los valores están muy apegados a la realidad. Ya teníamos valores altos, por eso no se hizo una revaluación masiva este año, como en otros ayuntamientos, donde se determinó subir la inflación y punto, parejo. En términos generales se aplicó 9% de incremento en valores de forma generalizada”.

PARA SABER
¿Qué son las tablas de valores?

Es un documento técnico aprobado por el Congreso  en el que se encuentran los valores unitarios de terrenos y construcciones que determinan la base de todas las que contribuciones inmobiliarias municipales.

GUÍA
Autonomía

La Reforma Constitucional en el Artículo 115 proporcionó a los municipios mayores obligaciones y responsabilidades desde 1999. También mayor autonomía al darles más atribuciones con respecto al manejo de las contribuciones inmobiliarias.

Los municipios pueden proponer ante sus congresos estatales anualmente, las tablas de valores unitarios de terreno y construcción, para así mantener los valores catastrales equiparables a los valores de mercado.

Con estas reformas los municipios tienen ya establecidos los lineamientos para desarrollar el marco normativo y regulatorio del impuesto predial, con el fin de modernizar y mejorar el sistema recaudatorio del impuesto.

Sin embargo, existen grandes rezagos tecnológicos y debilidades en la gestión tributaria de muchos municipio, sobre todo en el interior del Estado.

LA CIFRA

2,648.6 pesos, es el promedio de la predial en Puerto Vallarta

668.4 pesos, es el promedio por cuenta predial en el Ayuntamiento de Tlaquepaque

11,000 pesos por metro cuadrado es el valor catastral en el condominio Los Jales, en Zapopan  

8,000 pesos, el valor catastral por metro cuadrado más alto que cobra el Ayuntamiento de Guadalajara

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