Plazos y tasas, claves para elegir migración de créditos

GUADALAJARA, JALISCO (07/JUL/2016).- Desde la reforma financiera aplicada en 2014, las instituciones bancarias iniciaron con una “guerra” para atraer clientes que quisieran entrar en un ejercicio de movilidad hipotecaria diferente.

De acuerdo con la directora comercial adjunta de Soc Asesores Hipotecarios, Carmen Castellanos Gaytán, los principales beneficios o atractivos de la migración hipotecaria son bajar la tasa de interés y mejorar los plazos de pago.

Con la reforma se logró que los bancos se tardaran menos en los trámites de la mejora de hipoteca, por lo que se vio un incremento de movimientos.

“Los beneficios más palpables tienen que ver con un menor plazo, una mejora en la mensualidad, y con las condiciones que el mismo banco ya te dé, a través de quitarte la comisión por apertura o mejores opción de seguros”.

Como usuario se debe hacer una revisión de todas las instituciones bancarias, pues eso es lo que va a determinar el cambio. El banco, por su parte, tomará en cuenta el perfil del cliente y su historial crediticio para decidir si acepta este movimiento o no.

Como empresa de asesoría hipotecaria, menciona que lo que se hace primero es perfilar al cliente para ver qué es lo que más le conviene, si una mensualidad baja o un plazo más corto; en este último, a veces se consigue una mejor tasa, aunque la mensualidad quede en el mismo nivel.

“La gente tiene que analizar todos productos bancarios, pero sobre todo, tiene que buscar cuál es su necesidad actual. Con base en ello, buscar cuáles son las opciones que se adecuen a su perfil”.

Los competidores

Hasta el mes de abril pasado, los bancos Afirme, Banamex, Banco del Bajío, Ve por Más, Banorte Ixe, Ban Regio, Bancomer, HSBC, Inbursa, Banca Mifel, Santander y Scotiabank son las instituciones registradas en la Comisión Bancaria y de Valores (CNVB) y la Condusef para poder realizar trámites de movilidad hipotecaria.  

Traslado de hipotecas de un banco a otro

Año	Movimientos
2013	1,900 créditos
2014	11,313 créditos
2015	16,311 créditos

Fuente: Condusef.

Bancos con movilidad de créditos hipotecarios en 2015

Institución	Créditos con movilidad
Santander	10,143
Scotiabank	1,876
Banamex	1,546
HSBC	1,512
BBVA Bancomer	1,025
Banco del Bajío	99
Otros	69
Banorte IXE,	41
Total	16,311

ANÁLISIS JURÍDICO Y FINANCIERO, INDESPENSABLE

En el momento en que una persona se decide a migrar un crédito hipotecario a otro banco, además de solicitar los servicios de un asesor hipotecario, es necesario tener un apoyo jurídico.

Lo importante es contar con un abogado especialista en materia corporativa y contratos para revisar todos los documentos y condiciones que presenta la nueva institución bancaria, advierte el especialista en Contabilidad del Centro Universitario de Ciencias Económico Administrativas (CUCEA) de la Universidad de Guadalajara (UdeG), Antonio Sánchez Sierra.

“Hay que ver cuáles son las cláusulas para ver cuál es el alcance hacia donde se migrará y si hay un beneficio económico real. Si yo debo un millón de pesos con una tasa a 15 años, y me voy a ahorrar el 1.25%, pues tienes un ahorro del 18.75% de los intereses que vas a pagar, entonces, vas a tener un ahorro de 187 mil pesos”.

El usuario debe multiplicar la tasa de ahorro por el número de mensualidades a pagar en total para verificar si se trata de un ahorro sustancial, en comparación con lo que se pagará en movimientos para migrar al otro banco.

En cuestión legal, el especialista recomienda que la gente compare el contrato bancario actual con el que piensa migrar.

Una vez hecho el análisis jurídico, pasar al análisis financiero, de peso en peso, de tasa anual actual, a la que se pretende. Además, el costo anual total del financiamiento. Lo recomendable es que todo esto se haga con un asesor financiero.

“Hay que conjugar lo financiero con lo jurídico, tienes que revisar que posteriormente no vayas a traer un cargo (…) sí es recomendable que realicen un análisis de los contratos que van a hacer, y si el banco va a pagar la totalidad del importe”.

La Condusef invita a hacer cálculos con simuladores

La Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef) reconoce el incremento de la movilidad hipotecaria, y para que los usuarios tengan una mayor seguridad al momento de moverse, recomienda que se haga uso de todas las herramientas virtuales para hacer cálculos y tomar las mejores decisiones.

Una de estas herramientas es el Simulador Hipotecario que se puede encontrar en la página de la Condusef, en el cual se puede obtener la mejor opción que le conviene al usuario, señala la delegada en Jalisco, Ana Estela Durán Rico.

“En este simulador se puede elegir, entre las diversas instituciones, la que mejor se ajuste a sus necesidades y posibilidad de pago porque a veces deseamos algo y no sabemos si nos va a alcanzar”.

Indicó que antes de hacer cualquier movimiento, el usuario debe visitar el Buró de Entidades Financieras, donde se pueden ver las comisiones y tasas que maneja cada banco, las prácticas no sanas que realizan, las faltas que han cometido y las cláusulas abusivas identificadas por la comisión.

“Esta situación de la reforma financiera viene a generar mayor competitividad entre las instituciones bancarias, porque de alguna manera hay más transparencia, hay más claridad, y se exigen ellos mismos a tener mejores condiciones unos que otros para la gente que los puede ver en el buró”.

Por otro lado, la Condusef informó que la colocación para la adquisición de vivienda nueva o usada por parte de la banca pasó de 83 mil créditos en 2009 a 114 mil en 2015, y en mucho se debe a que los bancos bajaron sus tasas de interés y atrajeron más clientes.

Hasta el momento, la Condusef en Jalisco no ha recibido ninguna queja de usuarios que hicieron un trámite de migración hipotecaria.

“Esto quiere decir que sí están revisando, se está reflejando un poquito la cultura financiera. Aunque falta muchísimo vamos caminando”.

GUÍA

¿Qué dice la reforma federal?

La reforma financiera promulgada en 2014 por el Presidente de México, Enrique Peña Nieto, tiene, entre sus puntos más importantes, un nuevo mandato para que la Banca de Desarrollo propicie el sistema del sector financiero, fomente la competencia para abaratar las tasas, genere incentivos para que la banca preste más y fortalecer el sistema bancario.

Uno de los rubros es el de hacer más ágil la movilidad hipotecaria o migración de créditos hipotecarios.

Ahora es más fácil para los usuarios realizar un cambio de banco, en caso de encontrar alguna opción de tasa de interés o sistema de plazos que más le convenga para su economía.

En este sentido, la reforma contempló que 16 bancos firmaran un convenio con la Asociación de Bancos de México (ABM), en el cual se comprometieron a agilizar el trámite de la migración hipotecaria, con menos requisitos y menores tiempos de respuesta.

Según se estableció, el banco tiene hasta 15 días naturales para hacer el cambio de crédito, facilitando así el proceso para el cliente.

¿Qué es la movilidad hipotecaria?

La movilidad, subrogación, portabilidad o migración hipotecaria es un concepto que se refiere a trasladar el crédito hipotecario a otra institución financiera, que permita tener un mejor crédito, condiciones y tasas de interés, así como mejores mensualidades y un costo anual total.

Entre los beneficios más representativos es que con este movimiento se pueden obtener mejores condiciones de crédito.

Además, al ser la institución bancaria la que realiza el trámite, facilita el proceso de movilidad para el usuario.

Esta figura no es universal, pues es posible que no sea conveniente para todas las personas. Por ello se recomienda hacer un análisis financiero exhaustivo en cada caso antes de dar el paso.

CRÉDITOS BANCARIOS

El Infonavit también le entra

Contrario a la migración hipotecaria, en donde un usuario puede ir de un banco a otro para lograr mejores condiciones crediticias, el Infonavit tiene la opción de pagar créditos de vivienda a usuarios que quieren cubrir su deuda con el banco.

Hasta el cinco de junio, el Infonavit ha formalizado 18 mil 246 créditos de vivienda, de los cuales, 32 han sido para pagarle a una entidad financiera.

A lo largo del 2015 se dieron 80 créditos de este tipo, de un total de 54 mil 348 financiamientos a trabajadores, informó el delegado del Infonavit en Jalisco, Mario Macías Robles.

Sin embargo, para el Infonavit es imposible saber cuántos de sus usuarios han migrado el crédito hipotecario de sus filas hacia un banco para encontrar mejores condiciones financieras.

El usuario puede pedir una carta de su saldo vía telefónica y utilizarla para lo que más le convenga. Entre esas acciones está el usarla para que una entidad financiera pague el crédito que la persona tiene con el Infonavit.

“Infonavit no se presenta en esa operación, el trabajador liquida en el Infonavit y él estaría firmando con el banco el acuerdo hecho… y sólo aparece que ya se liquidó la deuda, pero no sabemos de dónde se generó el recurso”.

Con la reforma financiera, el Infonavit acepta que se bajaron las tasas bancarias, pero no para todos los perfiles. La mayoría de las personas no tiene acceso a un crédito hipotecario, por el sueldo del trabajador, entonces, el Instituto sigue siendo la mejor opción para el empleado.

El Infonavit maneja un 12% de tasa salarial, y quizá en el banco puedan encontrar una tasa del 9%. Sin embargo, los bancos dan el interés dependiendo el salario: a mayor salario ofrecen un interés menor, y a menor salario, una tasa mayor, indica el delegado.

Nueva modalidad

En 2015, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) entró a competir con la banca comercial, ya que todos los créditos que origina serán en la modalidad de pesos a una tasa fija de 12% anual a un plazo de 30 años.

Los nuevos créditos del Instituto tendrán un Costo Anual Total (CAT) de 10.5%, el cual resulta menor a la tasa de interés debido a que se restan las aportaciones obrero patronales.

El ajuste significa un beneficio para la economía familiar, luego de que el financiamiento con la modalidad de Veces Salarios Mínimos (VSM) generaba durante los 30 años de vida del crédito un incremento de 17% en el monto de las hipotecas.

Principales quejas

En 2015, la Condusef reveló que se presentaron cuatro mil 228 reclamaciones relacionadas al crédito hipotecario en el país, pero ninguna por la migración de un crédito.

Del total, 657 fueron porque la institución financiera no entregó la carta de adeudos o la carta de finiquito. Otras 386 fueron quejas por la gestión de cobranza indebida y 342 por la inconformidad con el saldo del crédito o el monto de las amortizaciones.

La Ciudad de México contribuyó con el 10.9% de estos reclamos, Jalisco fue el segundo lugar, con 8.5%, el Estado de México terminó en tercer, con 6.8%, seguido por Chihuahua con 5.3 por ciento de las quejas.

Contactos

Links para asesorarse revisar

http://www.condusef.gob.mx/
http://www.cnbv.gob.mx/Paginas/default.aspx
http://www.abm.org.mx/

RECOMENDACIONES

Especialistas en contabilidad y asesores hipotecarios recomiendan:

Cuándo decir que sí a la migración hipotecaria

Si se contrató un crédito por arriba del 13% de tasa de interés.

Si tiene un crédito Infonavit total. El banco nuevo asume la deuda y le paga al Infonavit para cobrarla al usuario, quien podrá gozar de una mejor tasa de interés.

Cuándo decir que no

Cuando ya se tiene más de la mitad del crédito pagado.

Si el gasto notarial, de honorarios y apertura de cuenta en el nuevo banco es mayor al ahorro que se podría a tener a largo plazo con el cambio.

Si ya se lleva 10 años pagando el crédito. Sin embargo, se puede ver la posibilidad en algunos bancos.

Puntos importantes

No sólo revise la tasa de interés, también tome en cuenta el CAT, pago mensual, plazo y pago total.

Considere cuántos años ha pagado su crédito y cuánto le falta.

Aunque una opción le ofrezca la mensualidad menor debe tomar en cuenta el plazo que durará su deuda y el costo total que pagará al final.

No pierda de vista los gastos que deberá pagar para realizar el cambio a otra institución, que podrían ser: notariales, avalúo y apertura, entre otros.

CLAVES

La “guerra”

Ofertas. Tras la reforma financiera, en 2015, Banamex anunció en julio la baja de sus tasas de créditos hipotecarios hasta 8.5%, en tanto que HSBC, presumió una de 8.45% y Santander, 7.55%. Los mayores bancos del país se dijeron listos para agilizar la transferencia de hipotecas de una institución a otra, después del acuerdo que entró en vigor el 20 de agosto.

Pelea. Los bancos se disputan un universo de 560 mil 587 créditos hipotecarios contratados para vivienda nueva, equivalentes a 341 mil 761 millones de pesos, de los cuales la cuarta parte la acapara Banamex, de acuerdo con datos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (en 2015). En segundo lugar, Banorte concentraba 115.6 millones de créditos, seguido por BBVA Bancomer, con 97.7 millones, y Santander que registró 63.6 millones.

Firma. En el convenio firmado por 16 bancos y la Asociación de Bancos de México (ABM), las instituciones se comprometieron a agilizar el cambio de créditos con nuevos procedimientos, tiempos de respuesta y menos requisitos.

Cambio. Ahora el usuario no tendrá que enfrentarse a trámites y aportar recursos para cambiar de banco su crédito, su institución bancaria se hará cargo de la migración para la cual tiene un lapso de hasta 15 días naturales y lo debe realizar en un solo procedimiento, según el acuerdo firmado con la ABM.

Bajan. La tasa de interés en créditos hipotecarios ha venido a la baja desde 2013, con mayor celeridad a partir de 2015. La tasa promedio fija del Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios (que incluye bancos, Sofomes reguladas y Sofoles) promediaba 10.59% anual al cierre de junio de 2015, de acuerdo con cifras del Banxico. Para agosto de ese año, la tasas anuales mínimas en diversos productos hipotecarios de los principales bancos iban de 7.55% a 9.50 por ciento.

Compensación. Analistas coinciden que los bancos logran un incremento en su volumen de ingresos, lo que compensaría los eventuales gastos que generen los traspasos, pues el banco es el que se hará cargo de tramitar los cambios.

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