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Baja la venta de casas en San Miguel de Allende

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Los nuevos compradores proceden principalmente de la zona metropolitana del Valle de México, Guadalajara y Monterrey. EL UNIVERSAL

  • Inseguridad y crisis aleja a extranjeros
  • Compradores nacionales superan a los foráneos en las compras de viviendas residenciales turísticas

SAN MIGUEL DE ALLENDE (27/SEP/2010).- Caminar por cualquier calle de esta localidad ofrece un panorama poco común. Los letreros de venta de casi mil 400 propiedades de todo tamaño y estilo en la ciudad hacen parecer que muchos huyen.

Esta cuantificación considera sólo aquellas casas que se venden a través de desarrolladoras y corredurías inmobiliarias formales, por lo que podrían ser más de tres mil las que estén disponibles, de acuerdo con expertos.

“Sí hay sobreoferta de propiedades y en consecuencia una baja generalizada de precios de entre 20% y 40% en relación a los precios que aquí se podían hallar hace 24 meses. Esta situación fue propiciada por la excesiva difusión de la violencia que se vive en México”, afirmó Carlos Acuña Ortiz, presidente de la Asociación de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), sección San Miguel de Allende y que agremia a una docena de firmas de correduría.
Esta sobreoferta está integrada por más de 700 inmuebles usados en reventa, mismos que años atrás adquirieron extranjeros —estadounidenses sobre todo—, atraídos por la ola de inversión inmobiliaria.

En cuanto a vivienda nueva, al cierre de julio pasado había 516 unidades disponibles cuyos valores oscilan entre los 120 mil y los 600 mil dólares; las más demandadas son las que se acercan al precio piso. De acuerdo con los ritmos de ventas de los últimos 18 meses, de entre 10 y 12 unidades mensuales, estas viviendas se venderán en cuatro o cinco años, cuando ya deberían haberse vendido.

En ambos segmentos de mercado, el de vivienda nueva y usada, el comportamiento de la demanda cambió en el segundo trimestre de 2008, seis meses después del crack hipotecario en Estados Unidos. Antes de ese acontecimiento, ocho de cada 10 compradores eran estadounidenses, canadienses y algunos europeos. El resto eran mexicanos y de otras 36 nacionalidades, según el despacho inmobiliario Softec.

De acuerdo con el rango de precios que se analice, esta mezcla se modificó a 50% de clientes foráneos (ahora procedentes de Canadá) y 50% nacionales; en el caso de la Vivienda Residencial Turística (VRT) de menos de 200 mil dólares, la mezcla de la demanda es de 80% mexicanos y 20% extranjeros.

No sólo es la violencia

Entre promotores y brokers corre un rumor contado por sus clientes estadounidenses: el Gobierno de Barack Obama, a través de medios de información como CNN y “The New York Times”, busca promover una imagen de inseguridad en México porque no quiere que sus retirados saquen dinero de su país; ellos son un alto porcentaje del ahorro que sostiene al débil sistema financiero.

“El estadounidense de entre 50 y 70 años es clave en estos momentos en que los bancos y los fondos de inversión necesitan estar capitalizados. Si ellos salieran y compraran aquí ahora que hay oportunidades por los bajos precios, sería mucho el dinero que saldría. Lo que nos cuentan nos parece creíble porque sí bajó mucho la venta luego de que CNN le diera mucha difusión al plagio de un empresario en San Miguel el año pasado”, narró Carlos Acuña, de AMPI.

El empresario dijo que también afectó mucho a las ventas el aviso que hizo el Gobierno de Texas a sus ciudadanos. Hace unas semanas el Gobierno estatal pidió a su personal emplazado en los consulados sacar a sus hijos de los colegios de Monterrey, Nuevo León, para enviarlos de regreso so pretexto de la mayor inseguridad en la zona.

Esta situación preocupa tanto a promotores como corredores inmobiliarios porque saben que la mayor riqueza y poder adquisitivo está todavía al otro lado del Río Bravo, entre los estadounidenses, pero que están a la espera de que se calmen los vientos de incertidumbre, así como las noticias de los altos índices de criminalidad en México.

“Tenemos algunos estadounidenses comprando, pero no como antes. Muchos tienen miedo de venir. En estos momentos sería adecuado que la gente enviara el mensaje correcto sobre lo que sucede en el país, en particular en zonas como San Miguel”, dijo Richard York, director de ventas de Artesana Rosewood Residence.

La firma inició en enero de 2010 la construcción y comercialización de este proyecto inmobiliario, el más importante de la historia de San Miguel de Allende, con una inversión conjunta con Banamex de 250 millones de dólares. Ofrecerán 67 habitaciones de 250 a 850 metros cuadrados. El lujo los caracterizará, por lo que el precio de las 25 residencias inicia en 599 mil dólares.

“Nuestro proyecto no cambió debido a la crisis, ofrecemos lo originalmente planeado, pero sí modificamos nuestra manera de comercializar”, abundó York. Por ahora reportan la venta de entre seis y nueve unidades.

Pero justo ahora en San Miguel de Allende la VRT de alto precio es la que tiene problemas en su comercialización. Los estadounidenses no sólo perdieron ahorros, inversiones, empresas o sus empleos, sino 40% de su poder adquisitivo debido a la crisis; el nivel de pobreza se elevó en ese país por las pérdidas patrimoniales inmobiliarias que sucedieron entre 2007 y este año.

“La vivienda de más de 300 mil dólares está parada, no vendemos casi nada pero dónde sí nos está yendo bien es en nuestro concepto de villas donde los precios van de 145 mil a 180 mil dólares. Este tipo de casas no estaba considerado en el plan original; fue nuestra respuesta a un mercado deprimido”, explicó Erick Chazaro, socio y director de Mexican Charm Group Real State, firma que desarrolla y vende Villas de Labradores, proyecto situado a 22 kilómetros al norte de San Miguel de Allende.

Este es un proyecto que inició su padre Sergio Chazaro hace 15 años cuando adquirió los terrenos. En 2004 se asoció con él y su tío Darío e iniciaron el desarrollo y comercialización de VRT, cuyos precios van de los 380 a los 420 mil dólares. Con la crisis y baja demanda tiene ventas promedio de una casa cada seis meses, en tanto que de sus villas de menos de 200 mil dólares coloca una o dos al mes.

Si el tiempo pudiera volver...

En 2007 fue un año pico en la venta de VRT nueva ya que se vendieron en todo el país 17 mil propiedades; en San Miguel Allende fueron facturadas ese año 180 unidades, con precios promedio por arriba de 250 mil dólares, es decir, las ventas fueron de 45 millones de dólares. Este año están activos 25 proyectos inmobiliarios en todo el municipio.

Si todo marcha como hasta ahora, las ventas serían de por lo menos de 120 unidades, pero con un precio promedio de sólo 170 mil dólares por casa, por lo que las ventas serán apenas arriba de los 20 millones de dólares, 54.5% menos que en 2007.

“El peor año de toda la década en las ventas fue 2009 porque se juntó la crisis, la influenza y una noticia que en particular afectó mucho la imagen de este destino: el secuestro del empresario García Valseca”, refirió por su parte Acuña Ortiz, de AMPI.

TELÓN DE FONDO

Estadounidenses, los clientes predilectos

San Miguel Allende es una de las ciudades con más estadounidenses fuera de Estados Unidos y de mayor importancia cuando hay elecciones para presidente en ese país.

También hay un dato lugubre: desde esta parte de México se repatrian más restos de estadouniddenses que desde zonas donde tienen conflicto bélico. El rango de edad lo explica en su mayoría; miles vienen a vivir sus años de retiro a esta ciudad.

En el último lustro, San Miguel de Allende fue testigo de algunos crímenes y escándalos que alcanzaron espacios en medios nacionales e internacionales. El más reciente fue las declaraciones hechas por el empresario Eduardo García Valseca en septiembre en 2009, cuando en una entrevista concedida a CNN exigió al Gobierno de Felipe Calderón que combatiera "la plaga" de secuestros en México como lo hace contra los narcos. De hecho aseguró que "el Gobierno al no solucionar el problema, era parte del problema".  El empresario fue secuestrado el 13 de junio de 2007, en esta ciudad y liberado el 24 de enero de 2008.

En julio de 2008, en un informe de de la Comisión Nacional de Derechos Humanos (CNDH) se enlistó a la ciudad como uno de los municipios de Guanajuato donde la autoridad ejercía "el grado extremo de abuso de poder", es decir, tortura.

Entre julio de 2005 y frebrero de 2006, la comunidad extranjera de la ciudad fue alertada pues cinco mujeres de entre 50 y 60 años de edad, cuatro estadounidenses y una inglesa fueron víctimas de abuso sexual. El presunto agresor fue arrestado.

Con el fin de la minería en casi todo Guanajuato, esta localidad a inicios del siglo XX estuvo a punto de convertirse en un pueblo fantasma. No hay registros de que fue lo que la salvó del abandono, pero lo que refieren algunas fuentes es que este sitio se volvió popular entre los estadoubnidenses en la década de los años 50 debido a que su famosos instituto "Allende" era una de las entidades educativas acreditadas por el sistema educativo de Estados Unidos y muchos jóvenes la vieron como buena opción para una vida en retiro, lejos de los crudos inviernos del norte.

Actualmente viven 140 mil personas y sólo la cabecera municipal cuenta con poco más de 60 mil habitantes, de los que alrededor de 12 mil son extranjeros.

El desarrollo inmobiliario más fuerte de San Miguel de Allende sucedió entre 2006 y 2009  cuando se tuvo registro de 34 proyectos que agregaron al parque de vivienda mil 405 unidades en ese lapso.

CRÉDITOS:

EL UNIVERSAL / MACN
Sep-27 02:55 hrs
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